Realizar una auditoría o revisión contable exhaustiva en un condominio no solo es una buena práctica, sino que es la mejor forma de dar cumplimiento a las estrictas exigencias de transparencia y control que establece la Ley N° 21.442. Aunque la ley no obliga a contratar a un auditor externo de forma periódica, sí impone obligaciones que hacen de la revisión detallada una necesidad para proteger el patrimonio de la comunidad.
Aquí se detallan los artículos que fundamentan la firmeza de realizar este proceso:
1. Obligación Legal de Transparencia
La Ley establece que la administración no puede simplemente informar cifras, sino que debe probarlas con documentos. Una auditoría asegura que la rendición sea «documentada».
- Artículo 21: Establece la obligación principal indicando que «El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión». Esta cuenta debe incluir el detalle de ingresos, gastos y saldo de caja, entregando copias de cuentas bancarias y cartolas.
2. Derecho a la Verificación de Cada Gasto
La auditoría es el mecanismo ideal para ejercer el derecho que tienen los copropietarios de revisar el respaldo de cada peso gastado.
- Artículo 14: Señala que en las sesiones ordinarias la administración «pondrá a disposición de los copropietarios los verificadores de cada gasto efectuado». Además, especifica que se debe entregar «copia informada por el banco de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de pago de las certificaciones y seguros contratados».
3. El Rechazo Fundado del Balance
Si la comunidad sospecha de irregularidades, una auditoría proporciona el sustento técnico para rechazar el balance de forma legal.
- Reglamento de la Ley, Artículo 29: Determina que la asamblea votará la aprobación del balance, pero advierte que «El rechazo de este balance deberá ser siempre fundado por parte de los copropietarios, consignándose los motivos en el acta respectiva». Un informe de auditoría es la base más sólida para fundamentar dicho rechazo.
4. Prevención de Infracciones Gravísimas
La ley es severa con la falta de veracidad en la información financiera, y una auditoría actúa como un filtro de seguridad para evitar sanciones legales al administrador y perjuicios a la comunidad.
- Artículo 87: Clasifica como una falta gravísima el «Aportar datos o antecedentes falsos respecto de la administración del condominio, induciendo a error o impidiendo la correcta evaluación de la gestión por parte del comité de administración o de los copropietarios».
5. Control en Condominios Nuevos
Para las comunidades que recién comienzan, la ley exige una auditoría o rendición profunda al traspasar la administración del inmobiliario a los copropietarios.
- Artículo 9: Indica que una vez enajenado el 66% de las unidades, el primer administrador «rendirá cuenta documentada y pormenorizada de su gestión» y deberá presentar un informe detallado sobre el estado de instalaciones, pagos laborales y previsiones del personal.
6. Facultad Judicial para Exigir Cuentas
Si existe resistencia a entregar la información, la ley permite que un juez intervenga, donde la auditoría será la prueba clave.
- Artículo 44: Faculta al juez de policía local para «Exigir al administrador que someta a la aprobación de la asamblea de copropietarios rendiciones de cuentas, fijándole plazo para ello».
En conclusión, basarse en una auditoría profesional da cumplimiento al mandato de la Ley N° 21.442 de mantener una administración «documentada y pormenorizada», protegiendo a la comunidad de errores, omisiones o falsedades que la ley sanciona como gravísimas
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